违建房屋买卖协议有效吗

判断违建房屋买卖契约效力时，存在特殊情形或例外情况，会影响契约效力的认定与处理。
1、买方不知情且无过错：若买方签订契约时对房屋为违建不知情，且交易过程无过错，虽契约可能无效，但买方会获更多法律保护。例如，买方有权要求卖方返还房款，并索赔利息、合理支出等损失，此时卖方责任更重。
2、违建房屋补办手续合法化：若买卖契约签订后，违建房屋补办建设工程规划许可证等手续转为合法建筑，原契约效力将得到补正，从无效变为有效，双方需依约履行（如办理过户），权利义务按有效契约确定。
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关于您咨询的违建房屋买卖契约效力问题，可依据法律规定明确：
《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”
违建房屋因未经批准或违规建设，违反《中华人民共和国城乡规划法》等强制性规定，属于禁止转让情形。因此，以违建房屋为标的的买卖契约，因违反上述法律强制性规定，符合《民法典》中民事法律行为无效情形，故契约无效。
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您询问的违建房屋买卖契约是否有效，答案非绝对，但通常情况下契约无效。
若房屋被城市规划行政主管部门依法认定为违建且无法补办手续转为合法，基于该房屋的买卖契约因标的物不合法（违反法律强制性规定），应属无效。
若买卖双方签订契约时均明知房屋为违建，且无欺诈、胁迫等可撤销情形，契约仍无效，因标的物违法是根本原因，不因双方明知改变。
若违建房屋在签订契约后，通过补办建设工程规划许可证等手续转为合法建筑，原契约效力可能补正，从无效变为有效。
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违建房屋买卖契约存在潜在法律风险，了解这些可提前防范：
1、经济损失风险：契约被认定无效后，买方已支付的房款可能无法全额追回，卖方也可能因房屋无法交易受损。例如，买方购买100万元违建房屋并支付80万元，契约无效后卖方资金链断裂，买方将损失80万元。
2、行政处罚风险：违建房屋的建设者（如卖方）可能被城市规划行政主管部门责令限期拆除并处罚款；买方实际使用违建房屋，也可能因使用违法建筑受行政处罚。