二手房屋漏水可以解除合同吗

二手房屋漏水处理中，存在以下特殊情况会影响结果，需特别注意：
1. 合同约定“漏水由买方自行承担”的情形：若购房合同中明确约定“房屋交付后漏水风险由买方承担”，即使卖方隐瞒漏水，买方也可能因合同约定无法解除合同，只能自行维修；
2. 漏水系第三方原因导致的情形：若漏水是楼上邻居装修破坏防水层导致（非房屋本身质量问题），卖方不存在违约，买方无权解除合同，需向楼上邻居主张侵权责任；
3. 买方未按约定验收房屋的情形：若合同约定“买方应在交付后3日内验收房屋，逾期视为无异议”，买方未按期验收，后续发现漏水时，卖方可能以“验收无异议”抗辩，导致解除合同的主张不被支持。
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针对二手房屋漏水能否解除合同的问题，可依据《民法典》相关规定明确法律依据：
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。二手房屋买卖中，若卖方故意隐瞒漏水这一重大瑕疵，导致买方无法正常居住使用房屋（即合同目的无法实现），则符合该条款“其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形。同时，若合同约定了漏水时的解除条件，依据第五百六十二条“当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时解除权人可解除合同”，买方也可依约解除。综上，二手房屋漏水满足法定或约定条件时，买方有权解除合同。
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二手房屋漏水是否能解除合同需结合合同约定与实际情况判断，以下为不同情形的详细分析：
二手房屋漏水能否解除合同需根据具体情况确定。

1. 若合同中明确约定“房屋漏水时买方有权解除合同”，则漏水发生后买方可直接依据约定主张解除；
2. 若卖方故意隐瞒房屋漏水的重大瑕疵（如漏水严重影响居住、维修成本极高），构成根本违约，买方有权请求解除合同；
3. 若买方在购房时已知或应知房屋存在漏水问题（如实地看房时已发现漏水痕迹），则通常无权以漏水为由解除合同。
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二手房屋漏水处理中，可能存在以下法律风险，需提前防范：
1. 证据不足无法解除合同的风险：例如买方仅口头主张卖方隐瞒漏水，但未提供看房时的录音、聊天记录等证据，卖方辩称买方已知漏水，法院可能因证据不足驳回解除合同的诉求；
2. 逾期行使权利的风险：例如买方2023年1月发现房屋漏水，直到2024年3月才起诉解除合同，超过1年的除斥期间，法院将认定解除权消灭，买方无法解除合同，需自行承担维修费用。